Lokaler och hyra - Uthyrning av lokal i andra hand
Uthyrning av lokal i andra hand
Om en lokal hyrs ut i andra hand innebär det att den som står som hyresgäst – en förstahandshyresgäst – hyr ut lokalen till en annan person – en andrahandshyresgäst. Genom en sådan andrahandsupplåtelse uppstår ett separat hyresavtal mellan förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen. Förstahandshyresgästen blir då hyresvärd i förhållande till sin andrahandshyresgäst. Förstahandshyresgästen har fortfarande kvar sitt hyresavtal med sin hyresvärd – den ursprunglige hyresvärden. Vid en andrahandsupplåtelse föreligger alltså två parallella hyresavtal som mer eller mindre verkar oberoende av varandra. Det förtjänar därför att poängteras att förstahandshyresgästen fortfarande har kvar alla sina skyldigheter gentemot sin hyresvärd trots andrahandsupplåtelsen. Det bör också noteras att andrahandshyresgästen inte har något att göra med den ursprunglige hyresvärden.
En hyresvärd kan samtycka till att en hyresgäst hyr ut sin lokal i andra hand. Vill hyresvärden inte tillåta en andrahandsuthyrning kan hyresgästen ändå få en sådan uthyrning till stånd genom att ansöka om och få tillstånd av hyresnämnden till detta. Det är ganska svårt att få tillstånd till en andrahandsuthyrning från hyresnämnden. För att tillstånd ska erhållas krävs 1) att hyresgästen på grund av ålder, sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för en andrahandsuthyrning och 2) att hyresvärden inte har befogad anledning att vägra samtycke.
1) För att ett skäl ska anses beaktansvärt krävs att hyresgästen inte själv har möjlighet att driva verksamhet i lokalen och i princip att en andrahandsuthyrning är den enda möjligheten för hyresgästen att behålla lokalen. Tillstånd lämnas som regel därför inte i fall där hyresgästen endast under en begränsad tid är förhindrad att använda lokalen. Om verksamheten som bedrivs i lokalen kan drivas av annan, till exempel en anställd, kommer tillstånd inte heller att lämnas. Tillstånd ges vanligen bara på begränsad tid.
2) En befogad anledning för hyresvärden att vägra samtycke kan vara att andrahandshyresgästen inte kommer att sköta verksamheten på ett ansvarsfullt sätt eller kommer att störa.
Om hyresvärden eller hyresnämnden ger tillstånd till en andrahandsuthyrning rekommenderas att andrahandshyresgästen avstår sitt besittningsskydd. Om andrahandshyresgästen har besittningsskydd till lokalen kan förstahandshyresgästen annars bli tvungen att ersätta andrahandshyresgästen vid hyresavtalets upphörande enligt reglerna om indirekt besittningsskydd. Avstående av besittningsskyddet görs i en särskilt upprättad handling separerad från hyresavtalet. Se vidare om detta i handboksavsnitt Avstående av besittningsskydd. Vid en andrahandsuthyrning får andrahandshyresgästen inte förändra verksamheten, utan den ska bedrivas på samma sätt som om det var förstahandshyresgästen som drev verksamheten.
Som nämnts ovan kvarstår hyresavtalet mellan förstahandshyresgästen och den ursprungliga hyresvärden vid en andrahandsuthyrning. Det är viktigt att förstå att det innebär att förstahandshyresgästen har kvar alla skyldigheter i det avtalet. Den viktigaste skyldigheten är att betala hyran. Förstahandshyresgästen ska därför försäkra sig om att hyran kommer till den ursprunglige hyresvärden i tid vid varje förfallodag. Förstahandshyresgästen är alltså ansvarig för en försenad inbetalning av hyran även om det är tänkt att andrahandshyresgästen ska betala hyran till den ursprunglige hyresvärden. Förstahandshyresgästen – tillika hyresvärd i andrahandsuthyrningen – bör därför
• föra in ett villkor i andrahandshyresavtalet som sätter förfallodagen någon dag tidigare än den som gäller i förhållande till den ursprunglige hyresvärden.
• avtala om att betalningen ska ske till förstahandshyresgästen och inte till den ursprunglige hyresvärden.
Genom detta förfaringssätt har förstahandshyresgästen både tillräckligt med tid och ekonomiska möjligheter att betala hyran till den ursprunglige hyresvärden när hyran kommer förstahandshyresgästen tillhanda.