Lokaler och hyra - Konkurs
Hyresgästens konkurs
En hyresgästs konkurs leder inte med automatik till att hyresrätten upphör. Hyresrätten betraktas vanligen som en tillgång i den rörelse som har bedrivits före konkursen. Hyresrätten kan till exempel i vissa fall överlåtas till en eventuell köpare av rörelsen om köparen tänker driva huvudsakligen samma verksamhet vidare. Detta kräver dock att hyresrätten inte är förverkad.
Vid en konkurs har hyresgästens konkursbo rätt att säga upp hyresavtalet i förtid med iakttagande av gängse uppsägningstid. Konkursboet kan säga upp avtalet utan hyresgästens medgivande.
Om en hyresgäst går i konkurs har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om denne inte har någon säkerhet för att förpliktelserna enligt hyresavtalet kommer att fullgöras på något sätt. Hyresvärden har dock inte någon uppsägningsrätt om denne inte först frågar konkursboet om de vill ställa säkerhet för det fortsatta hyresavtalet, se nedan. Sägs avtalet upp har hyresvärden rätt till skadestånd, bland annat för utebliven hyra för den kvarvarande hyrestiden. Uppsägningen ska riktas till konkursboet och innehålla en underrättelse om de villkor som krävs för en förlängning av hyresförhållandet eller om orsaken till att förlängning vägras. Därutöver ska hyresgästen informeras om att denne kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. Görs inte det är uppsägningen utan verkan.
Om säkerhet ställs ska den gälla för samtliga av hyresgästens förpliktelser enligt hyresavtalet under den fortsatta hyrestiden. Sådan säkerhet för avtalet uppkommer 1) genom att konkursboet ställer säkerhet inom en månad efter att hyresvärden begär det eller 2) genom att konkursboet inom en månad efter att hyresvärden begär det förklarar sig vilja svara för hyresgästens skyldigheter. Ställs inte säkerhet på nu nämnt sätt har hyresvärden rätt att säga upp avtalet. Det ska noteras att säkerheten bara avser framtida skyldigheter enligt hyresavtalet. Har en hyresgäst till exempel obetalda hyror från tiden innan konkursen kan hyresrätten förverkas. Förverkandemöjligheten kvarstår även om konkursboet har ställt säkerhet för det fortsatta hyresförhållandet. Ett sådant förverkande kan dock inte leda till uppsägningen om verksamheten som bedrivs i lokalen är föremål för företagsrekonstruktion. Hyresvärden är dock förhindrad att säga upp avtalet om en överlåtelse av hyresrätten, när sådan överlåtelse är tillåten, sker i enlighet med avtalet.
Hyresvärdens konkurs
Om en hyresvärd går i konkurs kan det leda till att den hyresrätt som en hyresgäst har kommer att upphöra. Det kan därför vara mest förmånligt för hyresgästen att så snabbt som möjligt frigöra sig från avtalet. Om hyresgästen har tillträtt lokalen när konkursen infaller har dock hyresgästen ingen särskild rätt att säga upp avtalet på den grunden att hyresvärden gått i konkurs. Är det fråga om ett tidsbestämt hyresavtal kan hyresgästen därför inte göra någonting utan får i stället hoppas på att lokalen fortfarande kan hyras med en eventuell ny ägare av fastigheten som hyresvärd. Är det dock fråga om ett tillsvidareavtal kan hyresgästen säga upp avtalet med sedvanlig uppsägningstid.