Lokaler och hyra - Hyresrättens förverkande
Om en hyresgäst gör sig skyldig till ett grovt kontraktsbrott – på ett väsentligt sätt åsidosätter en skyldighet som följer av hyresavtalet eller av 12 kap jordabalken – kan hyresvärden häva avtalet med omedelbar verkan. Detta kallas att hyresrätten är förverkad och hyresvärden har då alltså rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid. Ett tidsbestämt hyresavtal kommer då inte att löpa tills avtalstiden är slut.
Hyresrätten är förverkad om:
1) Hyresgästen dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodag. Vidtar hyresgästen rättelse innan uppsägning har skett kan dock hyresgästen inte skiljas från lägenheten.
2) Hyresgästen utan samtycke eller tillstånd överlåter hyresrätten, sätter annan i sitt ställe eller hyr ut lokalen i andra hand och inte vidtar rättelse utan dröjsmål efter tillsägelse från hyresvärden alternativt inte begär tillstånd och får ansökan beviljad. Hyresvärden måste säga till hyresgästen att vidta rättelse inom två månader från det att han fick vetskap om förhållandena. Vidtar hyresgästen rättelse innan uppsägning har skett kan hyresgästen inte skiljas från lägenheten.
3) Om lokalen används för annat ändamål än det avsedda eller om hyresgästen inrymmer utomstående personer i lokalen på ett sätt som leder till men för hyresvärden och hyresgästen inte vidtar rättelse efter tillsägelse. Vidtar hyresgästen rättelse innan uppsägning har skett kan hyresgästen inte skiljas från lokalen.
4) Om hyresgästen eller någon annan till vilken hyresrätten överlåtits eller lokalen upplåtits, genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lokalen eller genom underlåtenhet att underrätta hyresvärden om detta bidrar till att ohyran sprids i fastigheten. Hyresgästen får inte skiljas från lokalen om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om de åberopade förhållandena.
5) Om lokalen vanvårdas eller om hyresgästen eller annan till vilken hyresrätten överlåtits eller lokalen upplåtits inte iakttar sundhet, ordning och skick i fastigheten och rättelse inte sker utan dröjsmål vid tillsägelse. Vidtar hyresgästen rättelse innan uppsägning har skett kan hyresgästen inte skiljas från lokalen.
6) Om hyresvärden inte får tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller för att utföra förbättringsarbeten, och hyresgästen inte kan visa giltig ursäkt för detta. Vidtar hyresgästen rättelse innan uppsägning har skett kan hyresgästen inte skiljas från lokalen.
7) Om hyresgästen åsidosätter ett villkor i hyresavtalet som det är synnerligen viktigt för hyresvärden att hyresgästen fullgör. Hyresgästen får inte skiljas från lägenheten om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om de åberopade förhållandena.
8) Om lokalen helt eller till väsentlig del används för sådan näringsverksamhet eller liknande verksamhet som är brottslig eller där brottsligt förfarande ingår till en inte oväsentlig del eller används för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Hyresgästen får inte skiljas från lokalen om hyresvärden inte har sagt upp avtalet inom två månader från det att han fick kännedom om de åberopade förhållandena. Om den brottsliga verksamheten har angetts till åtal eller förundersökning har inletts inom samma tid, har hyresvärden dock kvar sin rätt att säga upp avtalet intill dess att två månader har gått från det att domen i brottmålet vann laga kraft eller det rättsliga förfarandet avslutades på annat sätt.
Hyresvärden kan inte åberopa någon annan grund för förverkande än de nu angivna. Däremot kan parterna i hyresavtalet införa villkor genom vilket hyresvärden avsäger sig rätten att åberopa någon av grunderna som skäl för förverkande.
Förverkande kan inte ske om den förseelse som hyresgästen gjort sig skyldig till är av ringa betydelse.
Sägs hyresavtalet upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd.
Uppsägningen från hyresvärden ska vara skriftlig och innehålla orsaken till uppsägningen. Uppsägningen ska delges hyresgästen. Enkelt uttryckt betyder det att uppsägningen inte bara kan skickas per post till hyresgästen. I stället måste den ges direkt till hyresgästen eller en representant för denne. Endast i undantagsfall kan den lämnas i postlåda.
Vad gäller fall 1), där hyresgästen är i dröjsmål med att betala hyran i två dagar, gäller att hyresrätten bara förverkas om hyresgästen är i dröjsmål med att betala den hyra som avser den kalendermånad som löper just då. Det saknar alltså betydelse om det av hyresavtalet följer att hyran ska betalas i förskott för längre tid än en månad i taget. Hyresgästen riskerar alltså inte förverkande om denne bara betalar en månad i taget. Hyresrätten kan därmed inte förverkas när dröjsmålet till exempel avser betalning för hela det nästkommande kvartalet. Upprepad betalning i strid med vad som följer av hyresavtalet kan dock leda till att avtalet sägs upp och besittningsskyddet bryts. För den första månaden i hyresförhållandet kan hyresvärden alltid kräva att hyran betalas längre tid i förväg, vanligen direkt när hyresavtalet skrivs.
Hyresgästens möjlighet att återvinna hyresrätten vid förverkande
Om en hyresgäst är uppsagd för förverkande på grund av försenad hyresinbetalning kan hyresgästen återvinna hyresrätten. Säger hyresvärden upp hyresavtalet på grund av detta måste hyresvärden upplysa hyresgästen om att återvinning av hyresrätten kan ske genom att hyresgästen betalar hyran inom två veckor från det att hyresgästen har delgetts underrättelsen. En sådan underrättelse ska göras på ett av regeringen, eller den myndighet som regeringen bestämmer, fastställt särskilt formulär. Underrättelse ska delges hyresgästen.
I väntan på att hyresgästen visar sig ha återvunnit hyresrätten får beslut om avhysning från lokalen inte meddelas förrän det har gått ytterligare två vardagar från det att återvinningsfristen löpt ut.